Paco del Hoyo: MAS SOBRE EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Préstamo hipotecario, un camino lleno de trampas

Así debería ser

La situación de impagos en préstamos hipotecarios no es nueva ni algo que se pueda achacar exclusivamente a la crisis. Los impagados son algo tan normal en el negocio bancario que el sistema ha desarrollado a lo largo de la historia sus antídotos contra esta enfermedad, diferentes en cada país o en cada momento según las tradiciones o las situaciones puntuales. El caso más extremo lo reflejó William Shakespeare el “El Mercader de Venecia”, donde el usurero Shylock exigía en compensación del impago una libra de carne del deudor y cuya avaricia e intransigencia le costó gran parte de su fortuna.

En la reciente historia de nuestro entorno, el mercado hipotecario se ha caracterizado por una seriedad derivada de un exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, hechas las excepciones pertinentes, que ha permitido que la legislación en esta materia sea de las más antiguas de Europa sin haber perdido por ello su efectividad y actualidad. Los principios recogidos en la Ley Hipotecaria de 1861 y posteriormente en la de 1909 han permanecido vigentes hasta nuestros días, con las modificaciones o actualizaciones puntuales; nueva redacción de la L.H. en 1946, regulación del mercado hipotecario en 1981, subrogación y modificación en 1994, venta forzosa mediante subasta (ley de enjuiciamiento civil) en 2000, etc. etc.

Cuando los ojos se llenan de casa ...

El boom hipotecario surgido a finales del siglo pasado y principios de éste no es que hiciera cambiar la instrumentación de los préstamos hipotecarios pero sí ayudó a incluir en ellos novedades consecuentes con el aumento de la demanda en construcción y adquisición de viviendas, la oportunidad de negocio de entidades no presentes habitualmente en este mercado y la feroz competencia con las irresponsables Cajas de Ahorro, que dieron lugar a una relajación del análisis del riesgo y unas tasaciones acomodaticias a los intereses de prestamista y prestatario.

Aunque el artículo 140 de la Ley Hipotecaria contempla que la deuda contraída puede quedar saldada al devolver la vivienda, el artículo 1911 de Código Civil confirma que"Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros". Esta diversidad de criterio legal es la que ha sido utilizada por la banca para imponer sus criterios a la hora de exigir las contraprestaciones.

De entre las prácticas de dudosa legalidad utilizadas por la banca y los agentes del mercado hipotecario cabe destacar:

Valor de tasación. Fluctuante según la entidad bancaria solicitante, la urgencia o necesidad de la operación y la comparación con la de otras agencias tasadoras, acomodando éste en numerosas ocasiones a la necesidad de efectivo del solicitante y permitiendo de este modo la financiación de gastos, adquisición de mobiliario y hasta de vehículos a precio inferior al préstamo de consumo y con el acicate de la desgravación fiscal.

¿Por cuánto quieres que te la tase?

La negociación con los promotores. Los préstamos para viviendas adquiridas en promociones, generalmente influidos por las exigencias del promotor que forzaba la negociación de tipos de interés en carencia y amortización, sin reparar en otras condiciones que pudieran resultar abusivas para el comprador subrogante. Lo importante era un tipo de interés atractivo que facilitara las ventas, ocultando la información de detalles complementarios de la financiación. En cuanto al cliente lo importante era “llenarle los ojos de piso”; una vez conseguido esto podían aplicarse las mil y una triquiñuelas que le dejaran satisfecho al menos hasta su primer encontronazo con la entidad financiera, momento en el cual hasta era habitual que la empresa promotora hubiera desaparecido.

Decir la verdad a medias no es mentir

Las garantías. A consecuencia de lo prescrito en el artículo 1911 del Código Civil, las entidades bancarias exigían garantía personal del prestatario con todo sus bienes y, dado el caso de un posible levantamiento de los mismos, exigieron con frecuencia garantía real (hipoteca) sobre otros bienes de su propiedad. Por si esto no fuera suficiente, en muchos casos se ha recurrido a la figura del avalista, con el consiguiente perjuicio para éste y no valorado por éste. El avalista responde del pago total de la deuda en el caso de imposibilidad de hacerlo el prestatario pero además y por la inclusión en la escritura de la clausula en las que se renuncia al beneficio de orden, división y excusión, el banco puede exigir al avalista el pago de la deuda antes que incluso al prestatario; es decir, podría intentar cobrar la deuda allá donde más cómodo le resultara, embargo de nóminas o bienes inmuebles del avalista que ofrecieran menos dificultad que eso mismo en el prestatario. En este sentido son numerosos los casos en los que el préstamo ha sido avalado solamente por los progenitores de uno de los prestatarios, dándose la circunstancia de que llegada la separación legal de los mismos y adjudicado judicialmente el disfrute de la vivienda a uno de ellos por razón de custodia de hijos menores, el préstamo lo han tenido que pagar los avalistas del miembro desahuciado.

Nada más une a una familia que un buen préstamo hipotecario

Análisis del riesgo. Cuando se habla de la banca la gente no hace distinciones y creo que esto es meter a todos en el mismo saco sin valorar a quienes actuaron con un criterio escrupuloso y ético frente a los que mezclaron intereses personales y políticos e hicieron del negocio bancario un mero mercadeo de influencias. En general, los grandes bancos del país pueden incluirse en el primer grupo, reservando a las cajas el poco honorable segundo grupo, aunque las excepciones puedan haberse dado en ambos.

Un riesgo bien calculado incluye parámetros que consideran como prioritaria la posibilidad de atender el compromiso contraído efectuando los pagos con la regularidad exigida. De siempre se consideró un porcentaje de cuota sobre los ingresos que no excediera del 30% y era una norma no escrita que en general se respetaba. La demanda de operaciones unida a la presión de los promotores, determinante esta última en muchas ocasiones, hizo que se empezaran a considerar porcentajes distintos y más elevados sobre los ingresos justificados, hasta el punto de que muchas familias destinaban al préstamo bastante más que lo destinado a gastos corrientes. La interpretación de las nóminas se relajó hasta el punto de que muchas veces se aceptaron sin contrastar y en numerosas ocasiones procedían de empresas inexistentes, desaparecidas o inoperantes. El colectivo de residentes sudamericanos utilizó mucho este tipo de justificaciones con las Cajas de Ahorro donde únicamente encontraron financiación.

Forges como siempre, irrepetible

Diferencial, suelo y techo. La guerra de tipos a que dio lugar la feroz competencia y como consecuencia del aumento de la demanda y de la Ley 2/94 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, indujo a las entidades bancarias a imponer unas condiciones a veces camufladas tras las ventajas del diferencial ofertado, con las que se aseguraban unos mínimos por encima del diferencial negociado (suelo) y que en todo caso vendían como compensación por el invento del máximo a cobrar ( techo), a sabiendas de que a éste último jamás se llegaría. De la información facilitada al cliente sobre la forma de calcular el diferencial, las diferentes formas de hacerlo en cada entidad y los conceptos de suelo y techo, existen muchas dudas de que fuera la debida y la correcta, aprovechándose en muchas ocasiones de la ignorancia y confianza del cliente, animado por su ansia de vivienda y por los consejos paternalistas del promotor. Ahora que los tipos de referencia están por los suelos es cuando se han dado cuenta de que están pagando más de lo que debieran pero ya no haya vuelta atrás, lo firmado es lo firmado y los que indujeron a ello seguramente ya no están, siquiera para sacarles los colores.

Algunos notarios hicieron el agosto

Los Notarios. La actuación de algunos notarios que hicieron el agosto gracias al boom hipotecario deja mucho que desear. Había que sacar escrituras como churros y la lectura de las mismas se reducía a veces hasta los términos más elementales. Si hablamos de escrituras colectivas de subrogación en préstamos de promoción, más de una vez se congregaba al personal en una gran dependencia, pública o privada y allí se daba lectura a una de las escrituras, a más velocidad que reza un fraile, de forma que al final la mayoría de la gente firmaba sin saber lo que hacía. La conjunción promotor-banquero-notario ha sido en numerosas ocasiones la causa de todo lo que ahora está pasando. Y si fueron en su momento los grandes beneficiados del boom del ladrillo, ¿por qué ahora no asumen responsabilidades de sus posibles irregularidades?. La próxima semana los milagros de Ada Colau y su ejército de desahuciados sin hipoteca.