EL CUENTO DE LA DACIÓN EN PAGO

Promociones en medio de ningún sitio

EL CUENTO DE LA DACIÓN EN PAGO

El asunto de los impagos de hipotecas que tanta alarma social está creando, puede analizarse desde dos vertientes bien diferenciadas. Una, analizando tal cual es el problema y la repercusión real en la sociedad. Otra, analizando no lo que es sino lo que determinados colectivos, más interesados en desestabilizar el sistema que en crear soluciones, quieren que sea.

Desde el primer punto de vista lo que está ocurriendo es algo normal en una época de crisis que sigue a una de bonanza mal administrada. En esos años de vacas gordas el inquilino optó por convertirse en propietario; el especulador pensó que la mejor inversión era el ladrillo y se lanzó en picado a la compra de viviendas y locales; el pequeño empresario vio la oportunidad de ampliar su negocio adquiriendo suelo industrial financiado a buen precio y el autónomo decidió trasladar la sede de su actividad desde su cochera particular a una nave de un polígono industrial. Este movimiento de demanda no pasó desapercibido a los agentes del mercado, los promotores como proveedores de la demanda y la Banca como intermediaria.

El mercado español es por naturaleza conservador y no se lanza a la aventura sin que previamente haya visto una demanda clara y cuantificable de productos o servicios. En el negocio del ladrillo así ocurrió. Cuando comenzó a extenderse el criterio de que dinero invertido en alquiler era perdido mientras que el invertido en compra de vivienda era rentable, los promotores e intermediarios se lanzaron a la caza del solar urbano, de las viviendas a derruir y agrupar, de la urbanización a la sombra de un pino o del complejo residencial a no sé cuántos cientos de metros de una autovía. Si a esto añadimos la avaricia de determinados Ayuntamientos que convirtieron en solar todo su término, dieron licencias miles, pusieron todos los cazos posibles y sus ediles “en horas veinticuatro pasaron de las musas al teatro”, el caldo de cultivo estaba listo solo a falta de introducir el billete de quinientos, el famoso billete de quinientos, que la Banca en general y las Cajas en particular tenían preparado.

Las inmobiliarias hicieron su agosto

Corrimos como idiotas a solicitar el piso, muchas veces solamente a la vista del terreno o del plano, sin reparar en las distancias, en las instalaciones auxiliares, en los medios de comunicación, en la atención socio-sanitaria-educativa, en los gastos de mantenimiento, en la posventa, etc. etc. Se nos llenaron los ojos de piso y las inmobiliarias que crecieron como hongos nos ayudaron a ello. Caímos en nuestra propia trampa y en muchos casos fue efímera la felicidad de nuevos propietarios

Ahora llega la época de vacas flacas. Los números que nos habíamos hecho no salen, nos fallan los ingresos, no podemos aguantar el gasto de gasolina para llevar los niños a la guardería y acudir al trabajo. No tenemos cerca de casa ni un despacho de pan, tampoco funciona el ascensor porque las viviendas están sin vender y el promotor no paga gastos de comunidad, los servicio prometidos por el Ayuntamiento ni están ni se les espera, en fin, una situación caótica cuyos desenlace es imprevisible.

Desde el segundo punto de vista siempre hay quienes ven en cada desajuste de la sociedad la razón para ir contra lo establecido, contra las Instituciones y contra el sistema. Cualquier decisión del Ejecutivo da lugar a una plataforma de algo. Este es el país de las plataformas. Ahora está de moda la PAH, plataforma de afectados por la hipoteca, que yo pensaba ignorantemente que era una asociación de banqueros perjudicados por el impago de las hipotecas que concedieron, pero que va, se trata de una organización que defiende a los que no pueden o no quieren pagarla, al frente de la cual figura una oportunista, profesional de la agitación callejera, que jamás tuvo hipoteca y además fue “okupa” según dicen. Ada Colau se llama la heroína y ha recogido 1.400.000 firmas para instar al Legislativo a debatir si procede o no la dación en pago, que es simplemente la entrega al banco de la casa hipotecada cuando no se puede seguir pagando, extinguiéndose de este modo la deuda contraída. Jaleada por la izquierda residual y aplaudida por los chicos de D. Alfredo, el PP ha sido lo bastante cauto e inteligente como para votar a favor de la iniciativa y acallar el griterío. Ada Colau tiene sus momentos de gloria, sale en la tele, se lleva los más de 300.000 € que marca la ley y hasta si tiene suerte la colocan de cabeza de lista en las próximas elecciones. Por lo demás, dentro de un tiempo saldrá una ley suficientemente maquillada que contente a todos.

Ada Colau, la heroína oportunista

El mercado hipotecario en España tiene un índice de morosidad muy reducido. No llega al 4% lo que indica que el 96% paga religiosamente sus préstamos. Del 4% de morosos, una mínima parte va a llegar a la ejecución de la hipoteca y de esa mínima parte la mayoría corresponde a segundas residencias, viviendas adquiridas para especular, locales, cocheras, naves industriales y promociones sin terminar o vender. La incidencia de las ejecuciones hipotecarias (el término desahucio es para los inquilinos que no pagan) sobre las familia es asombrosamente mínima y aun siendo muy preocupante no es para armar tanto revuelo.

El texto presentado en el Congreso es pura demagogia en su exposición, de difícil cumplimiento en sus pretensiones y amenazante en sus conclusiones. La dación en pago no existe en nuestra legislación hipotecaria que, aunque antigua, ha funcionado perfectamente y ha infundido confianza en el sistema, pero si se decidiera recogerla en la ley nunca debería ser, como pretenden, con carácter retroactivo. La Banca, los mercados y la misma UE tienen mucho que decir en este asunto y no consentirían que el sistema de desestabilizase a causa de medidas populistas que no conducen a nada.

Si creo necesaria la reforma del procedimiento de ejecución de hipotecas cuando afecta a viviendas de primera residencia para que ninguna familia se vea en la calle. La ampliación de los plazos con rebajas de cuotas, la moratoria por un tiempo determinado, la posible venta cuando los importes adeudados sean menores, la reforma del sistema de subastas defendiendo a los deudores interesados frente a la jauría de subasteros; cualquier cosa menos la dación en pago como extinción de la deuda.

De principio, la dación en pago vendría a empeorar las condiciones de los préstamos. Si la entidad crediticia disminuye las garantías del préstamo con toda la lógica del mundo la va a suplir con un aumento de los intereses. Junto a la subida del tipo de interés vendría escoger a los futuros prestatarios y asegurarse de que su situación es de mínimo riesgo. La tercera consecuencia será rebajar el porcentaje de préstamo sobre valor de tasación de la vivienda. En definitiva, préstamos más caros, para menos gente y de importes más reducidos. La entidad bancaria no quiere la vivienda, quiere que se le devuelvan el dinero prestado con sus intereses correspondientes y por ello no son ni criminales ni ladrones ni todo eso que la “heroína” Ada Colau echa por su boca. Esto es así desde tiempo inmemorial y el sistema puede ser mejorado pero no cambiado a capricho de cada plataforma de moda. Esto acaba de empezar, le haremos un seguimiento hasta ver cómo termina.

Paco del Hoyo "Opinión El Pueblo de Albacete" 17/02/2013