EL RESCATE BANCARIO (II)
EL BOOM DEL LADRILLO
… Tradicionalmente, cuando un
cliente solicitaba un crédito para comprar una vivienda, se analizaba su
situación económica, su capacidad de
generar recursos suficientes y la estabilidad en el empleo. Si no se
consideraba suficiente se recurría al garante o avalista, que podía responder
con su garantía personal o hipotecaria sobre otra finca de su propiedad. El
importe a conceder no excedía del 80% del importe de la tasación o de la
compraventa, el menor de los dos normalmente; con ello se obligaba al
solicitante a disponer de al menos el 20% de la operación más los gastos de
escrituración y de impuestos, un 10% más. ¿Y por qué? Por la razón tan sencilla
de que el cliente arriesgara algo de lo
suyo y a la hora de tener alguna dificultad económica tuviera más motivación
para atender los pagos.
Aunque en España aparte de la garantía real existe la garantía
personal y que ambas podrían exigirse igualmente a los garantes, se ha dado el
caso en numerosas ocasiones de prestatarios no nacionalizados o de doble
nacionalidad que han obtenido el préstamo, han dejado de pagar los recibos a
los pocos meses y han estado viviendo
hasta la ejecución de la hipoteca y desahucio, dos o tres años más o
menos, dependiendo del número y edad de los componentes de la familia o de la
benevolencia del juez de turno. Al final se han marchado, muchos de vuelta a sus países respectivos y
aquí quedó la vivienda y la deuda. Igual
ocurrió a españoles, especialmente autónomos, que llegado el momento se
declararon insolventes y se mantuvieron
en esa situación indefinidamente.
Este criterio se mantuvo
invariable hasta la llegada del boom inmobiliario que coincidió con la entrada en el nuevo
siglo. Todo el mundo quería comprar vivienda, unos para residir en ella y otros
para invertir o especular. Las entidades bancarias estiraron el 80% hasta el
100% de la operación y a eso añadieron los gastos, con lo que la financiación
superaba en muchos casos el 120%. Las
tasaciones comenzaron a hacerse a medida según la necesidad del cliente, para
que cubriesen las operaciones. Nacieron como hongos sociedades de tasación, muchas
de ellas sin escrúpulos, que engordaron
alarmantemente las mismas y establecieron para cada zona unos valores
comparativos exagerados para justificar sus valoraciones. Aparecieron los tipos
variables referenciados habitualmente al Euribor y que cada entidad aplicaba de
una forma. A la referencia variable se sumaba un diferencial o tipo fijo, entre
0,25 y 2 puntos y en algunos casos más. Apareció la clausula de suelo,
camuflada como interés mínimo, por el cual la entidad se aseguraba un tipo de interés
en caso de bajada sustancial del índice aplicado y se aumentaron las
comisiones, de apertura, de subrogación, de vencimiento anticipado, de
reembolso parcial o total, de novación modificativa, de subrogación a otra
entidad etc. etc.
Apareció también la oferta vinculante, por la que se suponía
que la entidad informaba al cliente de las condiciones del préstamo y con ello
además se ahorraba trabajo a muchos notarios, que despachaban hipotecas como
churros con una fugaz lectura y siempre
dando por hecho que el cliente conocía las condiciones de la operación, pasando por encima aspectos como la
responsabilidad hipotecaria, la garantía personal, responsabilidad de los
garantes y otros extremos. En la mayoría de los casos el cliente salía de la
notaría pensando que respondía solo con la vivienda adquirida. Se hizo un
análisis de riesgo a la medida de cada cliente; se dieron por buenas nóminas abultadas
de empresas inexistentes, tanto para el prestatario como para el avalista; no
se tomó en cuenta la capacidad de riesgo del cliente, superando en muchos casos
el 50% de los ingresos; en fin, se metieron los préstamos con embudo y al que
necesitaba diez se le hizo salir con veinte, de paso se le indicó la
posibilidad de comprarse un coche y desgravarse como si de la vivienda se
tratara y muchos lo hicieron. La irresponsabilidad de las entidades bancarias y
en especial de las Cajas de Ahorro fue indiscutible y vergonzosa.
Las ciudades se llenaron de
agencias inmobiliarias y nacieron los promotores especuladores advenedizos.
Todo el mundo se dedicó a la construcción. Los fontaneros, los yesaires, los
carpinteros, los dueños de algún solar, el maestro albañil, el especulador, etc.; todos se hicieron constructores y promotores.
Apareció las figura del promotor-constructor de chupa de cuero, barriga
cervecera y pantalón vaquero, con “peluco” y colgajos de oro y una agenda raída
llena de papeles y grasa, por no decir otra cosa; BMW o Mercedes de alta gama y
cliente habitual de putiferios de lujo. Fueron tratados con demasiada
deferencia por las entidades bancarias y las notarías, muchas veces en
perjuicio del cliente, porque si en las hipotecas se daba gato por liebre en los
contratos de compraventa se abusaba descaradamente de la ignorancia y las ansias
de piso de los compradores.
Llegaron las vacas flacas. La
crisis llegó aunque Zapatero no la viera. La burbuja inmobiliaria estalló y
allá quedaron, en medio del campo, inmensas promociones de viviendas a medias
de construir, otras terminadas y la gran mayoría sin ningún tipo de servicio municipal.
Los Ayuntamientos, que sí anduvieron prestos a la hora de cobrar las licencias
de obra enriqueciendo a multitud de ediles, abandonaron a su suerte a miles de
recientes propietarios que habían comprado una vivienda sin luz, sin agua, sin
recogida de basuras, sin colegios, sin nada. Los promotores desaparecidos, las
entidades bancarias ejecutando hipotecas de esqueletos de hormigón y miles de
nuevos propietarios con una vivienda adquirida sin posibilidad de ocuparla o
hacerlo en condiciones precarias.
El ladrillo y la mala gestión de
los políticos se llevó por delante la mitad del sistema bancario español, las
Cajas de Ahorro. Seguramente la osadía más grave achacable al Gobierno de
Felipe González, aparte de la politización de la Justicia, fue la politización
de las Cajas de Ahorro. De ahí nació el mal que acabó con ellas…
(En la tercera entrega, carácter
social del rescate, impositores y empleados;
Ley de la segunda oportunidad y responsabilidades de la banca por sus
malas prácticas)
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