LAS HIPOTECAS AL DESCUBIERTO (I)

LAS HIPOTECAS AL DESCUBIERTO (I)

El “boon del ladrillo”, responsable en parte de la crisis que ha empobrecido a este país  y de la que ya empezamos a salir, está descubriendo últimamente cuales fueron las malas prácticas bancarias y en qué medida tres de los agentes intervinientes, promotores, bancos y notarios son responsables de cuanto ahora acontece.

Las condiciones económicas de los años de bonanza hicieron dispararse la demanda de viviendas, tanto como inversión como por el deseo de cualquier español de ser propietario de la suya. Esto hizo que igualmente se desbocara la solicitud de préstamos con garantía hipotecaria (más la personal) y se entabló una guerra bancaria por conseguir mayores cuotas en el mercado hipotecario, que tradicionalmente había sido negocio de la banca pública, sobre todo de Banco Hipotecario y Caja Postal. Se inflaron las tasaciones hasta límites insospechables, se concedieron préstamos a solicitantes con escasas o nulas garantías personales, cargando sobre ellos el total de gastos con la excusa de una financiación de la totalidad de la inversión –incluido en ocasiones hasta los muebles o el coche-, se dio credibilidad a nóminas ficticias, a garantes con situaciones casi de insolvencia,  etc. etc. Los bancos se aseguraron el beneficio estableciendo clausulas y comisiones rallando en la usura y todos se enriquecieron, promotores, agencias inmobiliarias, bancos, notarios, registradores, tasadores; hasta que explotó el boon del ladrillo y nos descubrió lo que ahora el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la UE tratan de corregir.

Vendedor, comprador, banco, notario, todos contentos

 

El Tribunal Supremo, en sentencia de 9 de Mayo de 2013 declara la nulidad de la clausulas suelo impuestas por  varias Entidades Bancarias que las habían establecido en sus hipotecas por varias razones entre las cuales destacan:

“Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero de esta sentencia por

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.”

a) La creación de los préstamos a interés variable, principalmente referenciados al Euribor hacía pensar a los clientes en un tipo de préstamo beneficioso, frente al alto tipo de los fijos, que descendería conforme el mercado se estabilizara y los índices fueran bajando. Al cliente se le da a elegir entre un tipo fijo abusivo y un tipo variable que le podía salir muy rentable, confiando en la tendencia a la baja del precio del dinero, propio de las economías occidentales avanzadas. Dando por bueno lo anterior, la negociación se centraba ya en el diferencial y a lo sumo en alguna de las comisiones –abusivas en su mayoría- y se establecían, como sin importancia, unos topes hacia abajo y hacia arriba que son la causa de estas sentencias.

b) La clausula suelo se estableció para que en previsión de una bajada continuada del índice de referencia, Euribor en la mayoría de los casos, como así ha ocurrido, la entidad estuviera a cubierto y obtuviera un tipo mínimo de interés que asegurase la rentabilidad de la operación. Se engañaba descaradamente a la clientela desde el momento en que se le imponía un tipo fijo mínimo y a partir de él lo que fuera subiendo el índice escogido. El banco siempre ganaba mientras que el cliente podía o no ganar según vinieran dadas. La clausula suelo se vendía como algo sin importancia, si acaso como algo efímero que incluso podría no llegar a aplicarse nunca. Los gestores bancarios se apresuraban a convencer al cliente con un diferencial competitivo pasando por alto detalles tan importantes y definitivos como el suelo, las comisiones y los gastos.

c) Una muestra más que delatoria de la mala práctica bancaria es el engaño manifiesto de que a cambio de un tipo mínimo –suelo-, se establece un tipo máximo –techo-, por encima del cual el cliente no va a pagar intereses. El engaño está en que este tipo se establece en un nivel muy alto prácticamente inalcanzable y para venderlo los gestores volvían a décadas anteriores cuando los tipos de interés de la VPO estaban por encima del 10%. y los de la vivienda libre cerca del 20%.

d) La clausula suelo, al igual que el resto de clausulas abusivas se enmascaraban entre un mar de datos de cuota mensual –dato muy atractivo para el cliente-, comisiones de apertura, subrogación, cancelación parcial o total, intereses de demora, diferencial, tasación, seguro, gastos, impuestos etc. etc.. Al final el cliente se salía solo con un dato en la cabeza, la cuota mensual a pagar y con un razonamiento, sale lo mismo que un alquiler. Este era el objetivo a conseguir por el gestor bancario, hacer ver al cliente solamente su posibilidad de atender el recibo mensual, quitando importancia a todos los demás condicionantes de la operación.

e) La ausencia total de simulaciones para ocultar las posibles evoluciones del mercado, la ocultación igualmente de las previsiones, la ausencia de información sobre el sistema convenido y sus posibles variaciones, todo ello era práctica habitual en la información de los gestores bancarios, información que a veces se daba a los mismos promotores que hacían a la vez la venta de la vivienda y del préstamo, pintándolo todo de color de rosa e insistiendo al cliente en que le estaban negociando unas condiciones excepcionales y que la cuota resultante esa perfectamente digerible pagando por la propiedad casi lo mismo que por el alquiler de la misma.

f) Se trataba de vender lo que en el momento interesaba, Euribor a seis meses, a un año, media del conjunto de entidades, índice del mercado hipotecario, tipo fijo, etc. etc. Los gestores vendían lo que se les ordenaba y además metiéndolo por los ojos con un argumentario escogido y sin hacer comparativas con otros tipos de préstamo, referencias o plazos. Se trataba de no ocultar la verdad sin decir toda la verdad y enmascarando parte de la verdad.

Derecho sí, pero hay que comparla y pagarala

Lo que el Tribunal Supremo argumentó al dictar la sentencia era el día a día en la negociación de los préstamos hipotecarios. Se trataba de vender préstamos, en aparentemente mejores condiciones que la competencia, sin entrar en detalles escabrosos o difíciles de explicar, facilitando la financiación de todo, hasta de los muebles, ofreciendo buenas palabras y falsas promesas. El caso era vender y vender y sobre cada gestor pendía la espada de Damocles del director de la sucursal o el director de la zona, cuyos emolumentos anuales dependían del éxito o fracaso de sus gestores. 

Luego vendría la segunda parte, la de la firma ante el notario con sus luces y sus sombras, más de éstas que de las primeras, las prácticas mafiosas de muchas promotoras y agencias inmobiliarias, pero eso es una segunda parte que seguirá a esta la próxima semana.