miércoles, 25 de enero de 2017

EL DISCUTIDO VOTO DE LAS BASES






EL DISCUTIDO VOTO DE LAS BASES


La  estructura de los Partidos Políticos tradicionales está básicamente formada por un conjunto de afiliados de base, del que emergen cuadros elegidos por estos en los diferentes niveles, local, provincial, regional y nacional, mediante un sistema representativo por el cual los afiliados eligen a quienes les han de representar en los diferentes congresos, sin que su voto directo  alcance más allá del ámbito local. De esta sencilla estructura se desprende que, en la teoría, la fuente de representación y de poder se encuentra en la base, en los afiliados, que aunque de forma indirecta son los que deciden quienes van a componer sus cuadros.

Diferente es el caso de los populistas podemitas donde las bases se encuentras dispersas en decenas de movimientos callejeros y asamblearios de ideologías distintas e incluso dispares, unidos bajo el poder de un líder surgido de la nada, que ha sido capaz de aglutinarlos en torno a él y frente al sistema establecido y dónde la toma de decisiones se efectúa teóricamente de forma asamblearia e independiente.


En el primer caso, que es el más generalizado, las bases constituyen una masa de maniobra al servicio de los cuadros de mando instalados en el poder o como parte de las huestes de cada uno en su lucha por conseguirlo o mantenerlo. Las bases, cuya  participación activa ahora se reclama para todos los niveles, tradicionalmente han sido utilizadas, manipuladas y olvidadas; utilizadas como motor en los procesos electorales locales, regionales o nacionales; manipuladas en los procesos electorales internos y finalmente olvidadas una vez culminados unos y otros.


A raíz de los movimientos asamblearios que dieron lugar al nacimiento de Podemos y sus decenas de grupúsculos, confluencias, mareas y demás ralea y como consecuencia de la guerra interna provocada por Pedro “el breve” dentro del PSOE, frente al aparato del mismo en general y de los barones regionales en particular, se puso de moda y se trató de convertir en principio irrenunciable el voto directo de las bases en cualquier toma de decisión de los dirigentes, supliendo con ello la autoridad estatutaria conferida a los mismos en los diferentes congresos. Otro caso más de manipulación de la militancia según los intereses del líder, en una perversión total del sistema que al PSOE le puede costar caro en estos próximos meses.


La militancia elige, como mucho, a sus dirigentes locales. Para los demás niveles es el delegado o compromisario el dueño del voto de sus representados, que lo utiliza a su conveniencia. La militancia no elige a los candidatos en Diputaciones, Parlamentos regionales o Congreso y Senado. Es el aparato del Partido el que para los  diferentes niveles pone a quienes por una u otra razón les resultan más útiles o convenientes. La relación militancia-cargo electo es prácticamente inexistente. El militante de base puede pasar toda una legislatura sin ver la cara del Sr. Diputado o Senador al que votó y menos si se trata de un cunero que pasaba por allí. A lo sumo recibirá la visita de algún dirigente provincial o regional que precisen de hacerse una foto con la plebe de cara a algún movimiento interesado de su carrera política.


La militancia, en resumen, no significa nada dentro del funcionamiento del Partido salvo cuando se la necesita para algo, elecciones, confrontaciones internas y poco más, pero es que además de ello, la militancia en su mayor parte está compuesta por personas a los que unen intereses concretos dentro del Partido; son receptores de favores, de subvenciones, familiares de cargos, aspirantes a puestos de trabajo, suministradores de trabajos, mercancías o servicios etc. etc.. Son un porcentaje mínimo del total de votantes y simpatizantes de los diferentes Partidos. Son los que en un momento determinado pueden obtener favores y de hecho, es notoria la desbandada de afiliados en el PSOE desde el segundo mandato de Zapatero.


Los afiliados del PP, en el supuesto de que votaran todos, solo suponían el 9,88% de total de votos obtenidos en Junio pasado. Los afiliados del  PSOE tan solo el 2,80% del total de votos. En los de Ciudadanos el 1,04% del total obtenido. En el caso de Podemos y sus asociados de IU no puede precisarse el volumen de sus afiliados al no ser fiables las incorporaciones informáticas.


Con todo esto se llega a la conclusión de que la moda de la “democracia directa” que llena la boca de muchos dirigentes políticos, no es más que eso, una moda, una quimera con la que se pretende utilizar a los militantes como fuerza de choque en las guerras internas. El que la militancia socialista, unos ciento ochenta mil, mayormente radicalizada tras las devastadoras actuaciones de Zapatero y Sánchez, sea la que tiene que decidir quién va a ser su candidato para unas nuevas elecciones generales, en las que tienen un colchón mínimo de cuatro o cinco millones de votos, me parece un contrasentido y lo mismo diría del PP o de Ciudadanos, pero no es el caso. Sánchez quiere utilizar a la militancia más radical con su consigna del “no es no” para reconquistar el poder perdido y su “ansia viva” de Moncloa. Patxi López es posible que se acomode en la misma consigna para utilizar en su favor a esa militancia que odia a la derecha y dejar tirado en el camino a su oponente. Susanita también va a utilizar a la militancia con un mensaje distinto, el de los logros conseguidos tras deshacerse del “no es no”.  Llegado el momento, todos se sentirán “reina por un día”, votarán al que mejor hable, al que más grite, al que más amenace, al que más favores deban. En la militancia socialista se da mucho lo de que “el que más chifla, capaor”; pues nada, a disfrutar del día, que la gloria es efímera y el olvido eterno.


miércoles, 18 de enero de 2017

LAS HIPOTECAS AL DESCUBIERTO (II)






LAS HIPOTECAS AL DESCUBIERTO (II)

Tradicionalmente, cuando un cliente solicitaba un crédito para comprar una vivienda, se analizaba su situación económica,  su capacidad de generar recursos suficientes y la estabilidad en el empleo. Si no se consideraba suficiente se recurría al garante o avalista, que podía responder con su garantía personal o hipotecaria sobre otra finca de su propiedad. El importe a conceder no excedía del 80% del importe de la tasación o de la compraventa, el menor de los dos normalmente; con ello se obligaba al solicitante a disponer de al menos el 20% de la operación más los gastos de escrituración y de impuestos, un 10% más. ¿Y por qué? Por la razón tan sencilla de que el  cliente arriesgara algo de lo suyo y a la hora de tener alguna dificultad económica tuviera más motivación para atender los pagos. 

Este criterio se mantuvo invariable hasta la llegada del boom inmobiliario  que coincidió con la entrada en el nuevo siglo. Todo el mundo quería comprar vivienda, unos para residir en ella y otros para invertir o especular. Las entidades bancarias estiraron el 80% hasta el 100% de la operación y a eso añadieron los gastos, con lo que la financiación superaba en muchos casos el 120%.  Las tasaciones comenzaron a hacerse a medida según la necesidad del cliente, para que cubriesen las operaciones. Nacieron como hongos sociedades de tasación, muchas de ellas sin escrúpulos, que   engordaron alarmantemente las mismas y establecieron para cada zona unos valores comparativos exagerados para justificar sus valoraciones. Aparecieron los tipos variables referenciados habitualmente al Euribor y que cada entidad aplicaba de una forma. A la referencia variable se sumaba un diferencial o tipo fijo, entre 0,25 y 2 puntos y en algunos casos más. Apareció la clausula de suelo, camuflada como interés mínimo, por el cual la entidad se aseguraba un tipo de interés en caso de bajada sustancial del índice aplicado y se aumentaron las comisiones, de apertura, de subrogación, de vencimiento anticipado, de reembolso parcial o total, de novación modificativa, de subrogación a otra entidad etc. etc. 

Un sueño al alcance de la mano
 Apareció también la oferta vinculante, por la que se suponía que la entidad informaba al cliente de las condiciones del préstamo y con ello además se ahorraba trabajo a muchos notarios, que despachaban hipotecas como churros con una fugaz lectura y  siempre dando por hecho que el cliente conocía las condiciones de la operación,  pasando por encima aspectos como la responsabilidad hipotecaria, la garantía personal, responsabilidad de los garantes y otros extremos. En la mayoría de los casos el cliente salía de la notaría pensando que respondía solo con la vivienda adquirida. Se hizo un análisis de riesgo a la medida de cada cliente; se dieron por buenas nóminas abultadas de empresas inexistentes, tanto para el prestatario como para el avalista; no se tomó en cuenta la capacidad de riesgo del cliente, superando en muchos casos el 50% de los ingresos; en fin, se metieron los préstamos con embudo y al que necesitaba diez se le hizo salir con veinte, de paso se le indicó la posibilidad de comprarse un coche y desgravarse como si de la vivienda se tratara y muchos lo hicieron. La irresponsabilidad de las entidades bancarias y en especial de las Cajas de Ahorro fue indiscutible y vergonzosa.

Las ciudades se llenaron de agencias inmobiliarias y nacieron los promotores especuladores advenedizos. Todo el mundo se dedicó a la construcción. Los fontaneros, los yesaires, los carpinteros, los dueños de algún solar, el maestro albañil, el especulador,  etc.;  todos se hicieron constructores y promotores. Apareció las figura del promotor-constructor de chupa de cuero, barriga cervecera y pantalón vaquero, con “peluco” y colgajos de oro y una agenda raída llena de papeles y grasa, por no decir otra cosa; BMW o Mercedes de alta gama y cliente habitual de “putiferios” de lujo. Fueron tratados con demasiada deferencia por las entidades bancarias y las notarías, muchas veces en perjuicio del cliente, porque si en las hipotecas se daba gato por liebre en los contratos de compraventa se abusaba descaradamente de la ignorancia y las ansias de piso de los compradores.

Algunos hicieron el negocio del siglo
Los notarios corrían tras los promotores para ganarse la escritura de  adquisición de solares, que acarrearía el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria, cuyos gastos y comisiones se reducían al mínimo para trasladarlos después a los compradores y posteriormente la compra-venta y subrogación de los mismos. El comprador se subrogaba en una hipoteca ya establecida por Banco y promotor, con pocas posibilidades de mejorarla. Aunque el Colegio Notarial defienda a capa y espada la actitud de sus colegiados, lo cual es absolutamente normal, lo cierto es que  hubo mucho notario desaprensivo que se enriqueció en estos pocos años del boom inmobiliario.

Si en el Banco (entiéndase mayormente Caja de Ahorros) ya de por sí la información era escasa a pesar de la oferta vinculante, en la que se recogían todas las condiciones económicas del préstamo pero que se explicaba a salto de mata obviando en muchas ocasiones los puntos más conflictivos y especulativos, en la notaría las firmas se convertían en un paseo militar. Se citaba a un grupo de una promoción o a todos según el número. En las VPO se hacía una lectura a paso ligero de la escritura común a todos y a continuación la firma según un orden preestablecido. En las promociones libres, uno a uno, lectura a medias de las escrituras de compra-venta e hipoteca, dándose por conocidos, leídos y consentidos todos los puntos de la oferta vinculante pero sin detenerse en ninguno de ellos y a firmar. Salían escrituras como churros y el comprador y prestatario, que acababa de hacer una operación única en su vida y totalmente desconocida, salía tan satisfecho creyendo en la buena voluntad del vendedor, del prestamista y del notario pero sin tener una idea clara de lo que acababa de firmar.

Colegio notarial de Madrid
Ayuntamientos, promotores, entidades bancarias y notarías hicieron el negocio del siglo sin que los poderes públicos y sobre todo el Banco de España vigilaran la buena praxis de las entidades sometidas a su control. Cuando la crisis puso al descubierto todas las aberraciones cometidas a lo largo del proceso, los únicos perdedores fueron los clientes, que hipotecaron no solo la vivienda sino su vida al aceptar la garantía personal como complementaria. Lo curioso es que las Leyes no contemplan la posibilidad de que las Entidades Bancarias puedan ser responsables de determinadas operaciones con desenlace fatal. En España lo último que se deja de pagar es la hipoteca. Cuando una familia ha tenido que hacerlo es porque ya no le alcanza para comer. 

En este sentido, la Lay debería obligar a la banca y a las financieras y fondos que adquirieron carteras de préstamos a renegociar las operaciones que tengan alguna posibilidad de ser viables. Además, antes de que un Juzgado decretase la ejecución de una hipoteca debería estudiar detenidamente el expediente que dio lugar el préstamo y comprobar que la Entidad actuó en todo momento sin salirse del código de buenas prácticas bancarias. Comprobando que la vivienda no estaba sobretasada; que la garantía personal de prestatarios y avalistas estaba justificada con ingresos reales o nóminas legales;  que la capacidad de endeudamiento contraída por el préstamo era asumible por el prestatario en los porcentajes recomendados, que no deben superar un máximo del 40% de los ingresos netos familiares;  que el importe del préstamo no sobrepasara en demasía al de la compra, salvo para los gastos de escrituración, aunque esto ya de por sí constituye una mala práctica; comprobar que la oferta vinculante no esconde nada en letra pequeña y aclara debidamente todos los pormenores de la operación; que en la Notaría se leyó íntegramente la escritura y se explicó al prestatario cualquier duda al respecto. 

Promociones en medio de la nada
Todos estos extremos deberían estudiarse por los Jueces antes de decidir sobre el fin de un préstamo hipotecario, porque en muchas ocasiones el cliente ha comprado lo que la entidad le ha obligado a llevarse y además imponiéndole una serie de productos que atentan por sí mismos contra el equilibrio ingresos/préstamo, este es el caso de la obligatoriedad de suscribir un plan de pensiones con cuota mensual cuando ya la cuota del préstamo está ajustada al límite. Es necesario determinar qué parte de responsabilidad debe asumir la entidad que pretende ejecutar una hipoteca en función de la transparencia, legalidad y ética de la operación. No deben cargarse toda la responsabilidad siempre sobre los prestatarios. En muchos casos ellos fueron las víctimas.


miércoles, 11 de enero de 2017

LAS HIPOTECAS AL DESCUBIERTO (I)




LAS HIPOTECAS AL DESCUBIERTO (I)

El “boon del ladrillo”, responsable en parte de la crisis que ha empobrecido a este país  y de la que ya empezamos a salir, está descubriendo últimamente cuales fueron las malas prácticas bancarias y en qué medida tres de los agentes intervinientes, promotores, bancos y notarios son responsables de cuanto ahora acontece.

Las condiciones económicas de los años de bonanza hicieron dispararse la demanda de viviendas, tanto como inversión como por el deseo de cualquier español de ser propietario de la suya. Esto hizo que igualmente se desbocara la solicitud de préstamos con garantía hipotecaria (más la personal) y se entabló una guerra bancaria por conseguir mayores cuotas en el mercado hipotecario, que tradicionalmente había sido negocio de la banca pública, sobre todo de Banco Hipotecario y Caja Postal. Se inflaron las tasaciones hasta límites insospechables, se concedieron préstamos a solicitantes con escasas o nulas garantías personales, cargando sobre ellos el total de gastos con la excusa de una financiación de la totalidad de la inversión –incluido en ocasiones hasta los muebles o el coche-, se dio credibilidad a nóminas ficticias, a garantes con situaciones casi de insolvencia,  etc. etc. Los bancos se aseguraron el beneficio estableciendo clausulas y comisiones rallando en la usura y todos se enriquecieron, promotores, agencias inmobiliarias, bancos, notarios, registradores, tasadores; hasta que explotó el boon del ladrillo y nos descubrió lo que ahora el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la UE tratan de corregir.

Vendedor, comprador, banco, notario, todos contentos
 
El Tribunal Supremo, en sentencia de 9 de Mayo de 2013 declara la nulidad de la clausulas suelo impuestas por  varias Entidades Bancarias que las habían establecido en sus hipotecas por varias razones entre las cuales destacan:

“Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero de esta sentencia por
a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.
b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.
e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.
f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.”

a) La creación de los préstamos a interés variable, principalmente referenciados al Euribor hacía pensar a los clientes en un tipo de préstamo beneficioso, frente al alto tipo de los fijos, que descendería conforme el mercado se estabilizara y los índices fueran bajando. Al cliente se le da a elegir entre un tipo fijo abusivo y un tipo variable que le podía salir muy rentable, confiando en la tendencia a la baja del precio del dinero, propio de las economías occidentales avanzadas. Dando por bueno lo anterior, la negociación se centraba ya en el diferencial y a lo sumo en alguna de las comisiones –abusivas en su mayoría- y se establecían, como sin importancia, unos topes hacia abajo y hacia arriba que son la causa de estas sentencias.

b) La clausula suelo se estableció para que en previsión de una bajada continuada del índice de referencia, Euribor en la mayoría de los casos, como así ha ocurrido, la entidad estuviera a cubierto y obtuviera un tipo mínimo de interés que asegurase la rentabilidad de la operación. Se engañaba descaradamente a la clientela desde el momento en que se le imponía un tipo fijo mínimo y a partir de él lo que fuera subiendo el índice escogido. El banco siempre ganaba mientras que el cliente podía o no ganar según vinieran dadas. La clausula suelo se vendía como algo sin importancia, si acaso como algo efímero que incluso podría no llegar a aplicarse nunca. Los gestores bancarios se apresuraban a convencer al cliente con un diferencial competitivo pasando por alto detalles tan importantes y definitivos como el suelo, las comisiones y los gastos.

c) Una muestra más que delatoria de la mala práctica bancaria es el engaño manifiesto de que a cambio de un tipo mínimo –suelo-, se establece un tipo máximo –techo-, por encima del cual el cliente no va a pagar intereses. El engaño está en que este tipo se establece en un nivel muy alto prácticamente inalcanzable y para venderlo los gestores volvían a décadas anteriores cuando los tipos de interés de la VPO estaban por encima del 10%. y los de la vivienda libre cerca del 20%.

d) La clausula suelo, al igual que el resto de clausulas abusivas se enmascaraban entre un mar de datos de cuota mensual –dato muy atractivo para el cliente-, comisiones de apertura, subrogación, cancelación parcial o total, intereses de demora, diferencial, tasación, seguro, gastos, impuestos etc. etc.. Al final el cliente se salía solo con un dato en la cabeza, la cuota mensual a pagar y con un razonamiento, sale lo mismo que un alquiler. Este era el objetivo a conseguir por el gestor bancario, hacer ver al cliente solamente su posibilidad de atender el recibo mensual, quitando importancia a todos los demás condicionantes de la operación.

e) La ausencia total de simulaciones para ocultar las posibles evoluciones del mercado, la ocultación igualmente de las previsiones, la ausencia de información sobre el sistema convenido y sus posibles variaciones, todo ello era práctica habitual en la información de los gestores bancarios, información que a veces se daba a los mismos promotores que hacían a la vez la venta de la vivienda y del préstamo, pintándolo todo de color de rosa e insistiendo al cliente en que le estaban negociando unas condiciones excepcionales y que la cuota resultante esa perfectamente digerible pagando por la propiedad casi lo mismo que por el alquiler de la misma.

f) Se trataba de vender lo que en el momento interesaba, Euribor a seis meses, a un año, media del conjunto de entidades, índice del mercado hipotecario, tipo fijo, etc. etc. Los gestores vendían lo que se les ordenaba y además metiéndolo por los ojos con un argumentario escogido y sin hacer comparativas con otros tipos de préstamo, referencias o plazos. Se trataba de no ocultar la verdad sin decir toda la verdad y enmascarando parte de la verdad.

Derecho sí, pero hay que comparla y pagarala
Lo que el Tribunal Supremo argumentó al dictar la sentencia era el día a día en la negociación de los préstamos hipotecarios. Se trataba de vender préstamos, en aparentemente mejores condiciones que la competencia, sin entrar en detalles escabrosos o difíciles de explicar, facilitando la financiación de todo, hasta de los muebles, ofreciendo buenas palabras y falsas promesas. El caso era vender y vender y sobre cada gestor pendía la espada de Damocles del director de la sucursal o el director de la zona, cuyos emolumentos anuales dependían del éxito o fracaso de sus gestores. 

Luego vendría la segunda parte, la de la firma ante el notario con sus luces y sus sombras, más de éstas que de las primeras, las prácticas mafiosas de muchas promotoras y agencias inmobiliarias, pero eso es una segunda parte que seguirá a esta la próxima semana.